Informations juridiques

Le taux normal des droits pour l’achat d’une propriété immobilière (maison, appartement, terrain à bâtir) s’élève à 7 % : 

• 6 % pour les droits d’enregistrement ;
• 1 % pour les droits de transcription.

Pour diminuer les frais accessoires à l’acquisition d’un logement, le gouvernement a introduit un abattement, appelé crédit d’impôt, sur les droits d’enregistrement et de transcription pour toutes les personnes souhaitant acquérir un immeuble (et certaines dépendances) à des fins d’habitation personnelle.

Le crédit d’impôt est limité à 20.000 euros par acquéreur et est notamment soumis à des conditions d’occupation effective et personnelle de l’immeuble.

L’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) percevra dans tous les cas un montant minimal de 100 euros à titre de droit d’enregistrement et de transcription.

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COMPÉTENCES DE L’AED EN MATIÈRE DE BLANCHIMENT D’ARGENT ET DE FINANCEMENT DU TERRORISME

Dans ce contexte, le Groupe d’Action Financière (GAFI), organisme intergouvernemental créé en 1989, a élaboré des normes pour contribuer à l’application des mesures législatives, réglementaires et opérationnelles notamment en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

Par la loi du 27 octobre 2010 portant renforcement du cadre légal en matière de lutte contre le blanchiment et contre le financement du terrorisme, l’AED a été désignée autorité de surveillance et de contrôle pour des catégories de professionnels spécifiques dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et contre le financement du terrorisme.

Afin de garantir un accomplissement effectif de cette mission, l’AED doit s’assurer que les risques de blanchiment et de financement du terrorisme soient compris au niveau national et plus particulièrement au niveau des professionnels surveillés.

En tant qu’autorité compétente, l’AED exerce sa mission à deux niveaux :

- Au niveau préventif et,

- Au niveau répressif.

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À combien s’élèvent les frais de notaire au Luxembourg et ai-je droit à un crédit d’impôt ? Deux questions que se posent beaucoup de futurs propriétaires. Nous vous expliquons comment calculer vos frais de notaires pour l’achat d’un bien immobilier et ce qu’ils couvrent.

Que comprennent les frais de notaire ?

Les frais de notaires regroupent les taxes dues au Trésor public et les frais de l’étude notariale.

Les taxes

Il s’agit des droits d’enregistrement et de transcription collectés par le notaire et reversés à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines. Dans le cadre de l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à bâtir au Luxembourg, ils s’élèvent à 7% :
• 6% pour les droits d’enregistrement
• 1% pour les frais de transcription

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La présentation d’un certificat de performance énergétique (aussi appelé "passeport énergétique") est obligatoire lors de la vente, la location, la transformation, l’extension ou la construction d’un bâtiment fonctionnel.

Les bâtiments fonctionnels (i.e. ceux dont moins de 90 % de la surface de référence énergétique est destinée à des fins d’habitation) sont classés selon leur performance énergétique.

Dans le cas d’un bâtiment fonctionnel neuf, le certificat de performance énergétique livre des informations sur le besoin énergétique calculé du bâtiment et ses émissions de CO₂. Il prévoit des classes de performance énergétique allant de A (la plus performante) à I.

Cette classification se fait en fonction de l’indice :

• du besoin en énergie primaire (total, chauffage, froid, ventilation, éclairage) ;
• du besoin en chaleur de chauffage ;
• du besoin pondéré en énergie finale ;
• d’émissions de CO₂.

Dans le cas d’un bâtiment fonctionnel existant, le certificat de performance énergétique livre des informations sur la consommation énergétique mesurée du bâtiment (thermique et électrique).

Ces valeurs sont comparées à des consommations de référence et sont représentées sur une échelle énergétique (allant de 0 % à 400 %).

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Dans le but d'harmoniser les règles servant de base de calcul de la surface habitable au Luxembourg, l'Institut luxembourgeois de la normalisation, de l'accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services (ILNAS), a établi une norme relative à la surface des logements, qu'ils soient individuels ou situés en immeuble collectif, neufs ou anciens.

Cette norme, qui est limitée aux habitations résidentielles, a pour objectif :

• d'établir un langage commun entre professionnels et particuliers ;
• de faciliter une comparaison objective entre plusieurs biens immobiliers ;
• de déterminer et de vérifier la surface habitable d’un logement avec des moyens simples et à la portée de tous.

Une fois que l’acquéreur potentiel a trouvé l’immeuble (appartement, maison ou terrain), il devra accomplir un certain nombre de démarches, signer divers documents, afin d’en devenir le propriétaire. Un des documents que l’acquéreur potentiel se verra soumis est communément appelé "compromis de vente".

S’agissant d’un véritable contrat, un compromis de vente signé par les 2 parties est définitif. Il engage les signataires à conclure la vente à un prix déterminé. Le compromis de vente pourra être enregistré et la vente fera ensuite l’objet d’un acte authentique notarié.

Puisque cet acte sous seing privé est un véritable engagement, il est très fréquent d’y insérer des clauses suspensives (exemple : le compromis n'entre en vigueur, que si l'acquéreur potentiel se voit accorder un prêt bancaire pour financer l’acquisition de l'immeuble). 

"Compromis de vente vaut vente" : cette expression bien connue signifie que le contrat de vente est parfait dès la signature du compromis. Par conséquent, il convient de redoubler de prudence avant de mettre sa signature sur pareil document.

Depuis le 1^er juillet 2012, les annonces immobilières de vente et de location paraissant dans les médias commerciaux doivent indiquer la classe de performance énergétique (en fonction de l'indice de dépense d'énergie primaire) ainsi que la classe d'isolation thermique (en fonction de l'indice de dépense d'énergie chauffage) du bâtiment d'habitation.

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Personnes concernées

• les personnes susceptibles d’acquérir un immeuble à construire ;
• les promoteurs professionnels vendant des immeubles à construire.

Modalités pratiques

TYPES DE VENTE D'IMMEUBLES À CONSTRUIRE

La vente d’immeubles à construire est définie comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Deux types de vente à construire existent :

• la vente à terme est celle par laquelle le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement à un acheteur qui s'engage quant à lui à en prendre livraison et à en payer le prix à cette date. Partant, ce n’est qu’au moment de l'achèvement que s’opère le transfert de propriété du vendeur vers l’acquéreur ;
• la vente en l’état futur d’achèvement est celle par laquelle le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et, le cas échéant, la propriété des constructions déjà existantes. L'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement de la construction et paie par tranches en fonction de l'avancement des travaux.

Le bail à loyer ou bail à usage d’habitation est un contrat dans lequel le propriétaire et le locataire d’une habitation fixent librement la durée et les modalités d’un bail.

Personnes concernées

La législation concernant le bail à loyer s’applique uniquement à des logements à usage d’habitation principale loués à des personnes physiques.

Sont notamment exclus :

• le bail à usage commercial ;
• le bail à usage administratif ;
• le bail à usage industriel ;
• le bail à usage artisanal ou affecté à l'exercice d'une profession libérale ;
• les résidences secondaires ;
• les locaux ne formant pas l'accessoire d'un logement (garage indépendant d'un logement) ;
• les chambres d'hôtel ;
• les structures d'hébergement réservées au logement provisoire d'étrangers concernant l'accueil et l'intégration des étrangers au Grand-Duché ;
• les logements meublés ou non-meublés dans des structures d'hébergement spéciales (maisons de retraite, centres intégrés  pour personnes âgées, centres de gériatrie, centres pour personnes handicapées etc.) ;
• les logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à titre d'aide sociale par une commune, un syndicat de commune, une association sans but lucratif ou une fondation œuvrant dans le domaine du logement.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

• Cession d’un contrat de bail
  On parle de cession de bail lorsqu’une des parties au contrat de bail - le locataire ou le bailleur - transfère à une tierce personne les droits qu’elle tient du contrat de bail. En pratique, la cession du contrat de bail concerne surtout la situation où un locataire, qui ne souhaite pas continuer le bail, propose au bailleur un nouveau locataire en vue de le remplacer comme cocontractant du bailleur.
  Est également visée l’hypothèse de la vente de l’immeuble loué par un propriétaire (bailleur).
  En pareille hypothèse, la cession de bail se fait automatiquement, puisqu’un bail d’habitation est opposable au nouveau propriétaire.

• Résiliation d’un contrat de bail
  Il s’agit de mettre fin à un contrat de bail :
  • soit d’un commun accord ;
  • soit unilatéralement à l’initiative d’une des parties, judiciairement ou extrajudiciairement ;
  • soit à l’issue d’une procédure judiciaire.

Les personnes qui désirent louer un logement, mais qui ne disposent pas des moyens nécessaires pour financer une garantie locative (garantie de solvabilité ou caution) exigée par le bailleur, peuvent demander l’aide au financement de cette garantie.

Si le demandeur remplit les conditions, le ministère du Logement se porte alors garant. En contrepartie, le locataire s'engage à épargner le montant total de la garantie locative sur une période de 3 ans. Cette somme doit être remboursée au ministère si le bailleur fait appel à la garantie.

Pour effectuer la demande, il est nécessaire de remplir un formulaire. Celui-ci doit ensuite être signé et renvoyé par voie électronique à l'organisme compétent.

La fonction eTracking des formulaires papier est accessible depuis cette démarche. Cette option permet à l'utilisateur d'être informé de l'avancement de la procédure administrative, par mail et/ou SMS.

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Cette subvention, accordée par le ministère du Logement, est destinée à aider les ménages aux revenus les plus modestes à accéder en location à un logement décent.

Le montant de cette aide mensuelle est fixé selon le revenu et la composition du ménage.

La fonction eTracking des formulaires papier est accessible depuis cette démarche. Cette option permet à l'utilisateur d'être informé de l'avancement de la procédure administrative, par mail et/ou SMS.

Personnes concernées

Peuvent demander une subvention de loyer les personnes majeures qui résident légalement sur le territoire du Grand-Duché, disposant d’un faible revenu et qui louent déjà ou souhaitent prendre en location un logement.

Le logement concerné doit servir à des fins d’habitation principale et permanente au bénéficiaire de l’aide.

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Pour la mise en place, dans un logement ou dans un ensemble de logements, d’une installation de collecte des eaux de pluie, les particuliers peuvent bénéficier d’une aide financière de l’Etat.

Cette aide est limitée à 25 % du coût d’investissement de l’installation du système de collecte des eaux de pluie, sans pouvoir dépasser un montant maximum de 1.000 euros.

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L’apparition de plateformes sur Internet qui permettent la location de biens immobiliers pour une courte durée tend à favoriser cette activité.

Dans l’optique du propriétaire, il peut s’agir de louer son logement pendant son absence, ou bien de mieux rentabiliser un logement que ne le permettrait un bail de longue durée classique. Pour d’autres encore, il peut s’agir d’une véritable stratégie commerciale.

Ces différentes approches d’un même phénomène peuvent revêtir des réalités différentes au plan juridique suivant la manière dont l’activité est exercée par le loueur, tant en ce qui concerne la relation contractuelle que les formalités administratives et le traitement fiscal.

Au Luxembourg, il n’y a pas de réglementation spécifique à ce phénomène. Certaines obligations se dégagent cependant de la réglementation existante.

Le contribuable qui met à disposition un bien immobilier meublé contre rémunération est généralement soumis à des obligations fiscales.

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Les travaux de construction, transformation ou démolition d’un bâtiment sont soumis à une autorisation de construire (aussi appelée autorisation de bâtir ou permis de construire).

Les autorités communales peuvent cependant définir, dans leur règlement sur les bâtisses, des travaux de moindre envergure pour lesquels une autorisation de construire n’est pas requise.

La demande d’autorisation de construire doit être déposée auprès du bourgmestre de la commune concernée.

Personnes concernées

PERSONNES POUVANT INTRODUIRE UNE DEMANDE

En principe, toute personne, physique qui envisage de réaliser des travaux dans un bâtiment, doit introduire une demande d’autorisation de construire avant de procéder aux travaux.

Normalement, seul un architecte est habilité à élaborer les plans relatifs à une autorisation de construire.

Les services d’un architecte ne sont néanmoins pas obligatoires si l’autorisation de construire vise à transformer l’intérieur d’une habitation et que les travaux envisagés :

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L’aide pour aménagements spéciaux au profit de personnes handicapées est une aide qui peut être obtenue pour réaliser dans les constructions nouvelles ou existantes des aménagements adaptés pour les personnes atteintes d’un ou de plusieurs handicaps moteurs.

L’octroi de la prime est lié à des conditions de revenu, et ne peut être accordée qu’une seule fois au bénéficiaire. La prime correspond à 60 % du coût des travaux sans pouvoir dépasser 15.000 euros.

Cette aide peut être cumulée avec les autres aides individuelles de l’Etat en matière de logement.

Le versement de la prime se fait au fur et à mesure de l’exécution des aménagements spéciaux sur présentation des factures.

Le logement pour lequel cette aide est demandée doit répondre aux normes de sécurité et de salubrité légalement prescrites ainsi qu'aux besoins spécifiques de logement généralement admissibles dans le pays.

Cette aide se prescrit par un an après la date d’achèvement des travaux d’amélioration relatifs aux aménagements spéciaux.

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Une aide en capital de l’Etat peut être obtenue pour acquérir ou construire un logement (maison unifamiliale ou appartement). Le montant de cette prime est fixé en fonction du revenu et de la situation de famille du demandeur et peut varier entre 250 et 9.700 euros. Si le logement concerné est un appartement en copropriété, ou une maison en rangée, la prime est augmentée de 30 %. S’il s’agit d’une maison jumelée, la prime est augmentée de 15 %.

Les aides à la construction ne sont accordées que si le bénéficiaire est le premier occupant du logement. Sinon, seules les aides à l’acquisition sont susceptibles d’être accordées. Toutefois, l’acquisition d’un immeuble suivi de travaux substantiels (travaux concernant le gros œuvre ou la réfection des éléments d’équipement et dont l’investissement représente au moins 50 % du prix d’acquisition) est assimilée à une construction neuve.

La prime d’acquisition ou de construction ne peut être accordée qu’une seule fois au même bénéficiaire. Cette prime est versée pour le compte du bénéficiaire entre les mains de l’organisme qui a consenti le prêt hypothécaire pour le financement du logement.

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La subvention d’intérêt est une aide en intérêts de l’Etat qui peut être accordée afin de réduire les charges mensuelles pour rembourser un prêt hypothécaire contracté en vue de la construction, de l’acquisition ou de l’amélioration d'un logement servant d'habitation principale et permanente. Cette condition de l’habitation doit être respectée aussi longtemps que cette aide est payée au bénéficiaire.

Pour le calcul de la subvention d’intérêt, les prêts hypothécaires sont pris en considération jusqu’à concurrence de 175.000 euros. Ce montant s'amortit à partir du 1^er paiement de l'aide (pour les demandes en cours de paiement au 1^er janvier 2013, l'amortissement ne pourra avoir lieu que suite à la révision du dossier) Le taux de la subvention d’intérêt peut varier entre 0,575 % et 2,45 %. Il est fixé suivant le revenu et la situation de famille des bénéficiaires (cf. tableau d'échelonnement).

Un prêt hypothécaire pour réaliser exclusivement un ou plusieurs investissements tombant sous le régime d'aides pour la promotion et l'utilisation rationnelle de l'énergie et la mise en valeur des sources d'énergie renouvelables est pris en considération jusqu'à concurrence de 50.000 euros. Ce montant s'amortit à partir du 1^er paiement de l'aide (pour les demandes en cours de paiement au 1^er janvier 2013, l'amortissement ne pourra avoir lieu que suite à la révision du dossier) Cette subvention d'intérêt pour un prêt contracté en vue de l'assainissement énergétique ne pourra être accordée qu'après présentation des factures acquittées prouvant que le prêt a été utilisé aux fins précitées.

La subvention d’intérêt ne peut être accordée qu’une seule fois au bénéficiaire.

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Le contribuable qui vend ou échange un immeuble de son patrimoine privé (maison, appartement ou terrain à bâtir) est soumis à des obligations fiscales.

Le revenu provenant de la vente ou l'échange d’un immeuble est soumis à un traitement fiscal différent selon que le bien :

• est détenu par le contribuable depuis plus de 2 ans ;
• est détenu par le contribuable depuis moins de 2 ans ;
• est la résidence principale ou non. La vente ou l'échange de la résidence principale est exemptée de l’impôt sur le revenu, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble ;
• est cédé par une personne physique à l’Etat, une commune ou un syndicat de communes, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble (Pacte logement).

Néanmoins, l’échange ou la vente d’un immeuble est toujours à déclarer à l’Administration des contributions directes (ACD).

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Toute opération immobilière réalisée par un assujetti est soumise à l’application de la TVA luxembourgeoise. Celle-ci varie selon que l’entreprise :

• achète un immeuble à construire ou un immeuble existant ;
• décide de le prendre en location.  

L’achat d’immeubles à construire est soumis à la TVA au Luxembourg.

La location et l’achat d’immeubles existants en sont en principe exonérés. Dans ce cas, l’entreprise dispose toutefois d’un droit d’option à la TVA qui permet de renoncer à l’exonération, afin de pouvoir ensuite déduire la TVA payée en amont.

Personnes concernées

Toute personne physique ou morale qui achète ou loue un immeuble peut être redevable de la TVA en matière d’immobilier.

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Le taux normal de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est de 17 %. Afin de stimuler la création de logements, l’Etat soumet les travaux de construction et de rénovation d’un logement au taux de TVA réduit de 3 % à condition qu'il soit affecté à des fins d'habitation principale.

Les propriétaires peuvent ainsi bénéficier de ce taux de TVA super-réduit soit par :

• application directe : les travaux éligibles effectués par les corps de métier sont directement facturés au taux de 3 % après avoir reçu l’agrément de l'Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) ;
• le remboursement de la différence entre le taux de TVA normal et le taux réduit. Dans ce cas, la personne ayant effectué ou fait effectuer les travaux éligibles doit demander le remboursement de la TVA à l’AED.

Le montant total de la faveur fiscale ne peut pas excéder 50.000 euros par logement créé et/ou rénové.

Tout droit de restitution de la TVA se prescrit par 5 ans à compter du 31 décembre de l’année civile à laquelle se rapporte l’impôt à restituer.

La fonction eTracking des formulaires papier est accessible depuis cette démarche. Cette option permet à l'utilisateur d'être informé de l'avancement de la procédure administrative, par mail et/ou SMS.

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